北京房屋拆迁律师：房屋价值评估阶段，被征收人需要注意的四个细节

　　根据相关的法律法规，因公共利益需要征收国有土地上房屋、单位的，需要给予被征收人合理、公平的补偿，包括被征收房屋价值的补偿、临时安置补助费、搬迁费、停产停业损失费等等，其中被征收房屋的最终价值的补偿是由评估机构评估确定。所以，在整个房屋征收中，评估阶段对被征收人来说则是最为重要的。

　　因此，广大被征收人对整个评估过程中也要格外地注意，如果不注意，或者是忽略掉某一些细节，那么对被征收人来说可能就会非常的不利。那么在评估阶段，被征收人需要注意哪些细节呢？凯诺律师就结合自己的办案经验收集了以下几个。

　　一、评估机构应当是由被征收人协商选定

　　对被征收房屋价值评估的评估机构可不是随便哪一家都是可以的，也不是由征收方来直接确定评估机构的。根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，评估机构由被征收人在规定的时间内协商选定，在规定的时间内协商不成的，可以由征收方通过少数服从多数，抽签等方式确定评估机构。

　　凯诺拆迁律师在这里想要说的是，在遇到征收之后，那么被征收人一定要注意这一个细节，了解清楚评估机构是否是自己与其他被征收人协商选定的，如果不是，而是由征收方直接确定的，甚至自己压根就不知道还有选定评估机构这个环节，之后评估机构就开始对自己家房屋的价值进行评估，那么从原则上来说，这评估程序肯定就是不合法的，而且评估机构最终出具的评估报告的合法性也有待商榷。

　　二、对被征收房屋价值必须要实地评估

　　房屋征收关系着被征收人的切身利益，所以每一个细节都应当要落实到位，尤其是对被征收房屋价值进行评估时的所有的征收细节，都应当要落实到位，比如说对被征收房屋价值进行评估之前，评估机构工作人员应当要组织至少两名以上的工作人员实地对被征收房屋进行查勘，并要拍照、录像，做一些记录，之后才可以对被征收房屋价值进行评估。

　　然而实践过程中，有的评估机构工作人员在对被征收房屋价值进行评估时，并不会实地查勘，弄清楚房屋的具体情况，只是根据相关人员提供的照片，甚至是航拍图就直接确定被征收房屋价值，并出具评估报告，绝大多数被征收人都不知道自己家的房屋已经评估完成了，这很明显并没有保障被征收人的相关权益，评估程序明显不符合法律法规。

　　所以，实践过程中，如果广大被征收人遇到了评估机构并没有来自己家里了解情况，也没有评估机构对房屋进行丈量等，自己就收到了评估报告，那么显然该评估报告中的评估结果必然就会对自己不利，此时被征收人一定要马上对他们的这种行为向有关部门反映，或者是在收到评估报告后，在专业律师的帮助下，重新对被征收房屋价值进行评估。

　　三、对被征收房屋价值进行评估时应当要考虑能影响房屋价值的因素

　　由于拆迁事关被征收人利益，所以从原则上来说，评估机构在对被征收房屋价值进行评估时，应当要将能影响房屋价值的因素全部考虑进去，包括被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

　　实践中，有的评估机构对被征收房屋价值进行评估时，往往直接就开始评估了，也不考虑被征收房屋建筑结构，被征收房屋所用的材质等等，就直接按照面积确定了最终的评估报告。事实上，这样的评估对被征收人来说也是不公平的。

　　因此，在评估阶段，被征收人一定要注意评估机构工作人员有没有将这些因素考虑进去，有没有人询问自己家房屋具体的情况，如果没有，只是按照面积出具了评估报告，同样的对于这样一份评估报告，被征收人也要引起注意。

　　四、对被征收房屋价值评估的评估方式应当是市场比较法

　　对被征收房屋价值进行评估的方式有好几种，比如市场比较法、成本法、假设开发法、收益法等。评估机构需要结合被征收房屋的实际情况来确定评估方式。一般情况下，如果被征收房屋为住宅类，那么从原则上来说，评估机构应当要选择市场比较法对被征收房屋价值进行评估，这样对被征收人才算是公平的。

　　只不过实践中，有的为了降低征收成本，往往会以选用成本法对被征收房屋价值进行评估，一旦按照成本法进行评估，那么自然对被征收人来说是非常不公平的，而且选择成本法对住宅类房屋进行评估，很明显也不符合法律法规。

　　所以凯诺拆迁律师在这里要提醒大家，在征地拆迁中一定要注意评估机构对自己家的房屋进行评估时是选用的哪一种评估方法，如果发现评估方法不利于自己，那么一定要马上向有关部门反映，要求他们重新选用评估方法，重新评估，当然被征收人也可以在专业律师的帮助下，通过律师函等方式给他们施压，维护自己的合法权益。