凯诺拆迁律师：合法的拆迁评估是这样的

　　众所周知，房屋拆迁评估关系着被征收人的利益，而且评估报告也常常作为征收方对被征收人进行补偿的依据。因此，无论是旧城区改造还是棚户区改造或是其他因公共利益展开的征收项目，在实际征收过程中，对被征收房屋价值的补偿都需要依法依规的进行评估。今天，凯诺律师就为大家来介绍一下关于房屋拆迁评估的那些事儿。

　　首先，评估机构是由被征收人协商选定

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的第4条规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　据此，实践征收过程中，如果是由征收方在未经被征收人同意的情况下直接确定评估机构是不合法的。此时，被征收人就需要积极主张自己参与评估机构选择的权利，千万不要认为，谁选都是一样的，对评估结果不会有影响。

　　对此，凯诺律师要提醒大家的是，如果是征收方在未经被征收人允许的情况下直接确定的，那么势必会对影响到被征收人的补偿。因此，被征收人一定要重视评估机构选择这一程序。

　　其次，评估机构必须要有资质

　　对于房屋评估机构，必须要有相应的资质，比如有依法设立并取得房地产评估机构资质，并从事房地产估价活动的中介服务机构，只有这样具有资质的评估机构才能依法对我们的房屋进行评估。

　　因此，在确定评估报告之前，被征收人必须要留意一下所选评估机构是否具有评估被征收房屋的资质或是营业执照，如果发现评估机构并不具有相应的资质，则可以向有关部门提出来。

　　应选择对被征收人较为有利的评估方法进行评估

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第13条规定，注册房地产估价师应当根据评估对象和当地房地产市场状况，对市场法、收益法、成本法、假设开发法等评估方法进行适用性分析后，选用其中一种或者多种方法对被征收房屋价值进行评估。

　　被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　据此，住宅拆迁的一般情况下应当选择市场比较法进行评估。但是在实际征收过程中，常有征收方以成本法的方法对被征收房屋进行评估，这显然是不合法的，这样一来，则无法保障被征收人的合法权益。所以，当被征收人遇到，评估机构工作人员以这种评估方式来评估被征收房屋价值时，一定要及时的提出的。

　　再者，估价师必须入户实地查勘

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第12条规定，房地产价格评估机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。

　　房屋征收部门、被征收人和注册房地产估价师应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

　　也就是说，估价师在对被征收房屋进行评估之前，一定要入户实地查勘，而且就调查的状况需要与被征收人进行确认，不能足不出户的只看两张照片或是听别人说说就出具一份评估报告，试想一下，一个不曾见过被征收人房屋的评估人员作出的评估报告怎么可能显示出真正的公平结果呢？

　　因此，实践中，如果征收方送达的分户评估报告是以这种方式作出来的，那么，被征收人可拒绝签收，同时可及时的向有关部门反映或是向法院起诉维权。

　　最后，评估报告内容必须要完整

　　一份合法的评估报告必须要有以下这些内容：1、封面；2、目录；3、致委托方函；4、估价师声明；5、估价的假设和限制条件；6、估价结果报告；7、估价技术报告；8、附件以及估价师的签名和评估机构的公章。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的第十七条第二款规定，整体评估报告和分户评估报告应当由负责房屋征收评估项目的两名以上注册房地产估价师签字，并加盖房地产价格评估机构公章。不得以印章代替签字。

　　如果征收方只是在评估报告上填写了补偿数额，而没有公章、签名或是上述内容中任何一项，那么初步判断这份评估报告是不合法的。

　　评估报告影响着被征收人的切身利益，因此诺律师提醒大家，如果对评估报告不满意，一定要及时的采取措施来维护自己的合法权益。