凯诺拆迁律师：未被认定为“违建”的无证房，在拆迁时有补偿吗？

　　征地补偿是指国家为了公共利益的需要，依法对被征收人实行征收或征用，并按照被征地的原用途给予的补偿。但是拆迁补偿也不可能是随便进行补偿的，要想获得拆迁补偿，必须要有相关的证件来证明房屋是合法的。

　　然而，在实际征收过程中，有部分房屋往往存在“无证”的情况，并且这些房屋中有的未被相关部门直接认定为违法建筑。那么，此类房屋在拆迁中能不能获得拆迁补偿呢？下面我们根据一则案例来为大家讲解一下。

　　金女士在沈阳市经营着一家水泥厂。1997年11月，该水泥厂被注销。2001年12月，金女士以水泥厂的名义取得国有土地使用权证，使用面积为xx平方米。2012年3月，相关部门发布征收公告，金女士此前经营的水泥厂在征收范围内。同年5月，征收服务中心委托评估公司对水泥厂进行了评估。2018年2月，金女士以邮寄的方式向相关部门邮寄了申请书，要求相关部门履行补偿职责。但是，相关部门对金女士的申请书未作任何的处理，金女士为了维护自己的合法权益，委托律师后，向法院提起了诉讼。

　　一审法院在审理后，判决相关部门给付金女士xx万元，但金女士与相关部门均不服提起了上诉。

　　金女士认为，相关部门在征收的过程中收回了国有土地使用权，该土地使用权并不是房屋占用的土地使用权。评估报告已经将国有土地使用权总面积减去房屋占用的土地面积，故一审判决适用《征补条例》第十七条第一款来评判征收国有土地使用权应否予以补偿属于适用法律错误。再者，其的国有土地使用权虽为划拨方式取得，但评估时已经扣除了相应的土地出让金，并且其一直按照相关部门的要求配合征收、评估等事宜，相关部门征收国有土地使用权给其造成了损失，应依法予以补偿。另外，其已经按照相关部门的要求自动搬迁，但是至今未收到土地使用权、无证房及相关的补偿款。

　　最终，二审法院维持了一审判决中的第一项，撤销了第二项，并判令相关部门在判决生效之日起30日内给付金女士xx万元；判令相关部门给付金女士征收补偿xx万元的利息。

　　相关部门申请再审称，相关部门在未对无证房及构筑物的合法性进行调查、认定的情况下，一、二审法院判决相关部门支付金女士无证房屋征收补偿款，缺少依据。二审法院判决相关部门向金女士支付国有划拨土地征收补偿款，系适用法律错误。另外，在相关部门不认可评估报告的情况下，一、二审法院参照评估报告确认的评估数额进行裁判，缺少依据...故请求撤销一、二审判决，改判金女士的诉讼请求或是发回重审。

　　再审法院认为，征收范围内的房屋往往情况复杂，尤其是城中村或旧城区，存在大量因历史原因未依法办理产权登记或未依法办理审批许可手续的建筑，对于此类建筑，相关部门应当组织有关部门依法进行调查、认定和处理，并应就此在行政诉讼中承担相关举证责任。

　　本案中，相关部门未发布征收安置补偿方案又未对涉案无证房屋及构筑物进行调查、认定及处理。相关部门委托评估公司对案涉无证房屋进行评估，并将评估结果送达给金女士，金女士对评估结果无异议并自动搬迁后，又称评估错误，不予补偿。因此，在对案涉无证房屋未被认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的情况下，相关部门主张不予补偿的理由，法院不予支持。

　　另外，根据国有土地上房屋征收与补偿条例中的规定，国有土地上的房屋征收对象不仅包括房屋，也包括房屋所占用的土地使用权。但因相关部门未依法发布征收安置补偿方案，且相关部门已经确认土地使用权面积并委托评估机构进行评估，所以，二审法院判决相关部门给付金女士国有土地使用权补偿款，并无不当。最终，再审法院驳回了相关部门的再审申请。

　　实践中，未经调查、认定及处理的情况下，就将无证房屋认定为违法建筑或是确认征收面积并进行评估的情况时有发生。但是根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的第24条规定，市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。

　　也就是说，相关部门在发布征收决定之前，首先要对被征收房屋的具体情况进行调查和认定，调查之后，确属于违法建筑的才能根据实际情况进行处理。另外，凯诺律师需要提醒大家的是，并不是所有的无证房屋都属于违法建筑，相关部门若“一刀切”的都认定为违法建筑，那是不合理且也不合法的。一般而言，如果房屋建造的时间比较早，那么根据“法不溯及既往”的原则，房屋依法不能认定为违法建筑。而且，对于这类房屋还要依法给予合理的补偿。