凯诺律师：国有土地上房屋拆迁问题总结，2021年拆迁没烦恼（上）

　　众所周知，不论是国有土地上房屋征收还是集体土地征收，都实实在在的关乎着被征收人的利益，关系着国家的利益。为此为了减少拆迁矛盾，依法保障被征收人的合法权益，维护国家公共利益，相关部门便制定并发布了《国有土地上房屋征收与补偿条例》以及其他相关的法规政策。

　　本以为征地拆迁在法律法规的影响之下，征收工作可以顺利进行，被征收人权益就能得到一定的保障，但事实上，在实际征收过程中，尽管有法律法规这张令牌的存在，可关于拆迁的法律问题以及违法征收的情形依旧没有断过，比如未发布征收决定就征收，未公布安置补偿方案就找被拆迁人签协议，强拆、断水、断电更是屡见报端等等。本文，凯诺律师就整理出了国有土地上房屋征收中被征收人常问的一些问题，希望会对刚刚遇到拆迁以及正在拆迁的朋友们有所帮助。

　　1、没有房屋征收决定就征收是否合法？

　　根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》中的规定，确需要征收房屋的，由市、县级人民政府作出房屋征收决定，确需征收房屋的各项建设活动，应当符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划和专项规划。保障性安居工程建设、旧城区改建，应当纳入市、县级国民经济和社会发展年度计划。

　　也就是说，如果是因公共利益的需要，相关部门在征收之前首先要对被征收人作出房屋征收决定并公告，公告中应当载明征收范围、征收目的、征收补偿方案和行政复议、行政诉讼权利等事项。一般而言，房屋征收决定及其公告标志着拆迁项目的正式启动，且国有土地使用权同时被收回。因此，如果连房屋征收决定都没有，那么该征收程序就存在很大的违法性。

　　2、哪些情形属于公共利益？

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条规定，国防和外交的需要；由政府组织实施的能源、交通、水利等基础设施建设的需要；由政府组织实施的科技、教育、文化、卫生、体育、环境和资源保护、防灾减灾、文物保护、社会福利、市政公用等公共事业的需要；由政府组织实施的保障性安居工程建设的需要；由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；法律、行政法规规定的其他公共利益的需要，可以征收国有土地上单位和个人的房屋。

　　3、对补偿方案不满意怎么办？

　　根据征补条例中的规定，房屋征收部门拟定好补偿方案之后，需要报市、县级人民政府，由市、县级人民政府组织有关部门对征收补偿方案进行论证并予以公布，征求公众意见。征求意见期限不少于30日。若多数被征收人认为征收补偿方案不符合该规定，市、县级人民政府应当要组织被征收人听证，并且要根据听证会的情况修改补偿方案。

　　针对修改后的补偿方案，若被征收人仍不满意，那么凯诺律师建议当事人及时的向有关部门申请行政复议或是向法院提起行政诉讼来维护自己的合法权益。

　　4、对被征收房屋的价值应如何补偿？

　　对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。也就是说，如果被征收房屋在市区，周边房地产的市场价格已经到1万或是2万，那么给予被征收房屋价值的补偿也不应低于这个标准。当然了，具体的仍然需要评估机构评估确定。

　　但如果每平米只给几千块钱，那么显然是不合理的，作为被征收人要及时的采取法律措施来维护自己的合法权益。

　　5、评估机构应如何选择？

　　国有土地上房屋征收评估办法中规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。

　　对于评估机构的选择，凯诺律师建议被征收人要积极的参与到其中，对选定好的评估机构要进行审查，看看是否具有相应的评估资质，是否有营业执业等。若发现评估机构并不是被征收人协商选定的，而是征收方自行选定的，且又没有营业执照等，那么被征收人要及时的收集证据，保障自己的权益不被侵害。

　　6、被征收人有选择补偿方式的权利吗？

　　法律上明确规定，被征收人可以选择产权置换，也可以选择货币补偿。所以，如果征收方只以产权置换的形式对被征收人进行补偿，那么这就剥夺了被征收人选择权，是不合法的行为，被征收人可以及时的通过法律途径主张自己的合法权利。