北京市凯诺律师事务所：拆迁中，三个“雷打不动”的政策规定，你记住了吗

　　补偿不合理、征收方违法逼签、违法征收在征地拆迁中已成常态，但是有的被拆迁人却因不懂拆迁规定及原则，未提前了解相关征收信息，压根就不知道征收方已经侵害了自己的合法权益。

　　但土地征收、房屋拆迁关乎被征收人切身利益，因此，凯诺律师建议大家，不光征收方要依法行政，我们被征收人也要积极地参与到征收中的各个环节中，及时地了解、审查与自己息息相关的一些信息文件是否合法或是相关部门有没有发布相关的文件（比如拆迁公告、补偿安置方案，征收方有没有获得征地批复文件，征收项目是否合法）等，同时还要及时了解与征地拆迁相关的一些原则，尽量做到未雨绸缪，居安思危。

　　为此，为了避免征收方侵害被拆迁人的相应权益。凯诺律师就整理出了以下几个雷打不动的政策原则，希望会对大家有所帮助。

　　一、先补偿、后搬迁

　　先补偿、后搬迁这一原则，其实昨天的文章中我们就有讲过，拆迁方必须要按照法律规定的程序与被拆迁人先签订补偿协议，妥善安置好被征收人或是补偿款已全部到位之后，才可以要求被拆迁人腾空且交出房屋并拆除，法律之所以这么规定，其实就是为了避免房子被拆除之后，拆迁方出现不及时支付被征收人补偿款，或是未在法律规定的期限内交付安置房等情况。

　　因此实践中，如果遇到相关部门违反“先补偿、后搬迁”这一原则，作为当事人一定要积极地行使自己的救济权，保障自己的合法权益不被侵害。

　　二、保障被拆迁人原有生活水平不降低

　　集体土地征收中，根据《土地管理法》第48条规定，征收土地应当给予公平、合理的补偿，保障被征地农民原有生活水平不降低、长远生计有保障。《关于完善征地补偿安置制度的指导意见》中指出，要求各地采取切实措施，保证被征地农民原有生活水平不降低或高于原有生活水平。

　　国有土地征收中，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　其实关于这一点，我们在之前的文章中也经常说，不论是集体土地征收还是国有土地征收，都要保障被征收人原有的生活水平不变，这是最基本的补偿原则，征收方不能只管征收，不负责补偿安置，或是不考虑被征收人征收以后的生活水平是否能达到征收之前的生活水平，否则显然就违背了上述法律规定的立法精神，同时，也会让相关部门失去公信力，征收工作会变得困难重重。

　　相关的裁判要旨中指出：

　　有征收必有补偿，无补偿则无征收。为了保障国家安全、促进国民经济和社会发展等公共利益的需要，国家可以依法收回国有土地使用权，也可征收国有土地上单位、个人的房屋；但必须对被征收人给予及时公平补偿，而不能只征收不补偿，也不能迟迟不予补偿。征收补偿应当遵循及时补偿原则和公平补偿原则。对国有土地上房屋所有权人补偿内容已经包含了国有土地使用权补偿的，对同时收回的国有土地的土地使用权人不再单独给予补偿。对被征收不动产价值评估的时点，一般应当为征收决定公告之日或者征收决定送达被征收人之日。因征收人原因造成征收补偿问题不合理迟延的，且被征收不动产价格明显上涨的，被征收人有权主张以作出征收补偿决定或者签订征收补偿协议时的市场价格作为补偿基准。被征收人有权主张以实际使用土地时的土地市场价值为基准进行补偿，也有权要求先补偿后搬迁，在未依法解决补偿问题前，有权拒绝交出土地。（2016）最高法行再80号

　　三、征一还一

　　土地管理法及国有土地上房屋征收与补偿条例中明确规定，被征收人可以选择产权置换，也可以选择货币补偿，集体土地征收中，被征收人还可以选择提供宅基地建房。对于被征收人选择产权置换的，一般情况下是按照拆一还一的原则进行补偿安置，也就是说，安置房与被征收房屋的位置是在同一地段或是相近的地段，那么你拆我一平方米，必须要补给我一平方米，你拆我100平方米，必须要补给我100平方米，这是征收补偿的最低限度标准，低于这一原则那么则就不合理。

　　不过需要注意的是，若被征收房屋的位置是在市中心，而安置房的位置在郊区，比较偏远，那么此时就不应该按照拆一还一的原则进行补偿安置了，一般这里的拆一还一指的是土地的价值，而非房屋面积，若拆迁方坚持以面积上的拆一还一对被征收人进行补偿安置，那么则是不合理，且也不公平的。