北京房屋拆迁律师：拆迁中，选择产权置换的，这三个问题你一定要问征收方

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条规定，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

　　《土地管理法》第四十八条规定，对其中的农村村民住宅，应当按照先补偿后搬迁、居住条件有改善的原则，尊重农村村民意愿，采取重新安排宅基地建房、提供安置房或者货币补偿等方式给予公平、合理的补偿。

　　从上述的法律法规中我们可以看到，土地征收或是房屋征收中，被征收人既可以选择产权置换，也可以选择货币补偿，农村拆迁还可以选择宅基地迁建的方式进行补偿安置。

　　被征收人选择货币补偿的，原则上来说征收方应当一次性支付补偿款，且只要征收方能按时履行补偿职责，那么在拿到补偿款后，征收就与被征收人没有多大关系了。

　　被征收人选择宅基地迁建的，这里凯诺律师需要提醒大家的是，这一种补偿方式并非被征地农民能自主选择的，如果集体土地范围内没有国土空间规划确定的居民点，那么，被拆迁人就只能从货币补偿或是产权置换中选择其中一种，从而获得补偿安置。

　　对于被征收人选择产权置换的，一般是按照拆一还一的原则进行补偿安置。

　　就上述这三种补偿方式而言，绝大多数被征收人通常都会选择产权置换，即安置房。不过，选择产权置换这种方式也是具有很大风险的。因为，一般情况下，安置房都不是现房，而是期房。所谓的期房就是指还没有建好的房屋，不能交付使用的房屋，被征收人想要拿到安置房就等。

　　从实践过程中来看，从被征收人与征收方签订完补偿协议之日起到真正拿到安置房可能需要两年、三年、五年，甚至是十年的时间，而且抛开安置房期限问题，就算有的被征收人在短时间内拿到了安置房后，也会产生各种问题。所以，被征收人在选择产权置换这一种补偿方式时，为了减少没必要的麻烦，一定要在签订补偿协议之前询问征收方以下几个问题

　　一、是否能够提供现房

　　事实上，原则上来说提供给被征收人的安置房应当是现房。

　　根据北京市住房和城乡建设委员会、北京市规划和自然资源委员会、国家税务总局北京市税务局联合发布的《关于统筹规范住宅房屋征收中安置房管理工作的通知》中的规定，各区人民政府征收住宅房屋，提供的安置房一般应为具备入住条件的现房。

　　住宅房屋征收中，确需使用在建、待建安置房源安置时，外迁安置的应取得建筑工程规划许可证，回迁安置的安置房应建设规划稳定；各区房屋征收实施单位组织签订补偿安置协议前，在建、待建安置房源规划建设进度应符合选房条件，明确地址、楼号、单元号、门牌号、户型、面积等房源信息和竣工日期。

　　所以，在签订补偿协议之前，一定要问征收方安置房是不是现房，如果是现房，那更好，但如果不是现房，而是期房，需要被征收人等，那么，建议广大被征收人最好在签订补偿安置协议时，与征收方就补偿事宜再次进行协商，将房源信息和竣工日期以及安置房地址、楼号、单元号、门牌号、户型、面积等明确在拆迁协议中，以免征收方违约、反悔。

　　二、安置房是否存在公摊面积

　　所谓的公摊面积是指由整栋楼的产权人共同所有的整栋楼公用部分的建筑面积。包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等。

　　所以，这里凯诺律师提醒大家，在签订补偿协议之前弄清楚自己家房屋有没有公摊面积，如果自己家的房屋是没有公摊面积的，房屋使用面积就是xx平方米，但是征收方提供的安置房虽然也是120平方米，但是使用面积却不足xx平方米，也就是安置房的使用面积远比被征收房屋的使用面积小，这就很不合理了。

　　因此，大家在签订补偿协议时，一定要询问清楚安置房有没有公摊面积，如果有，而自己家没有，则补偿就需要与征收方重新协商，如果征收方拒绝谈判，建议被征收人一定要及时地启动法律程序来维护自己的合法权益。

　　三、交付期限届满仍未拿到安置房怎么办

　　征地拆迁中，有的征收方在签订完补偿协议、拿到土地之后，会以各种理由拒绝履行补偿协议，而有的则是因客观原因导致无法在约定的期限内交付安置房。

　　所以，凯诺律师提醒大家，为了避免自己长时间拿不到安置房，保障自己在拿到安置房这期间的生活水平不降低，被征收人在签订安置补偿协议时，一定要与征收方就交付安置房期限届满但仍未拿到安置房等事项进行协商，协商好之后要白纸黑字的明确在拆迁协议里，避免日后征收方赖账。