北京拆迁律师：征收集体土地上未登记的房屋如何认定？有三个时间点需要注意

　　想必大家都知道，无论是国有土地上房屋还是集体土地上房屋，几乎都会存在一些未经登记的房屋，这类房屋不征收的时候没事，一旦遇到征收就会比较的麻烦。

　　从实践过程中来看，通常情况下，未经登记的房屋会直接被相关部门“一刀切”地认定为违法建筑，被要求限期拆除，甚至直接强制拆除该房屋等。

　　但事实上，未经登记的房屋是不是违法建筑，是否需要给予相应的拆迁补偿，需要由相关部门组织人员实地调查、认定之后再做决定的。那么，未经登记的房屋一般应当要如何调查、认定呢？

　　一般而言，需要由相关部门结合未登记房屋的实际情况（比如始建年限、面积等）以及当地相关的政策规定来进行认定的。

　　我们以瑞安市为例，根据《瑞安市征收集体土地范围内未登记房屋认定处置办法》第六条规定，未登记房屋，应当根据下列不同情况，依法分类认定和处理。

　　（一）1987年1月1日前建成，至今未改扩建的房屋，按实际使用房屋间数、建筑占地面积、建筑面积予以认定。

　　一般来说，在集体土地征收中，上述这一种情况是比较常见的，就是什么审批文件也没有，对于这样的房屋，如果是建在1987年之前，那么这类房屋日后要是没有翻建的话，一般情况下则是按照房屋间数、建占地面积以及建筑面积来对当事人进行补偿。

　　（二）1987年1月1日至1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施前建成，已取得《土地使用权证》、宅基地审批手续或相关清理补办手续，至今未改扩建的房屋，按《土地使用权证》或宅基地审批手续或相关清理补办手续确定的房屋间数、建筑占地面积和实际使用建筑面积予以认定。

　　倘若房屋是在1987年至199年之间建成的，有土地使用权证，也补办了相关的审批手续，且之后一直没有翻建、扩建的话，那么就需要按照相关证件中确定的建筑面积、实际使用建筑面积等进行认定。

　　（三）1993年11月1日《村庄和集镇规划建设管理条例》实施以后至2010年10月1日《浙江省城乡规划条例》实施前建成，已取得《土地使用权证》、宅基地审批手续或相关清理补办手续，未登记《房屋所有权证》的房屋，按以下情况认定处置：

　　1.能提供相关规划审批（或清理补办）手续的房屋，按规划部门批准（或清理补办）的房屋间数、建筑占地面积、建筑面积予以认定。

　　2.不能提供相关规划审批（或清理补办）手续的房屋，按《土地使用权证》或宅基地审批手续或相关土地清理补办手续确定的房屋间数、建筑占地面积予以认定计算安置建筑面积。房屋给予适当补偿，其重置成新价按被征收房屋评估价的70%计算，搬迁（回迁）费、临时过渡安置费按实际使用建筑面积的70%给予补偿。

　　对于1993年11月至2010年10月之间建成的未登记的房屋，如果有土地使用权证，宅基地审批手续以及相关的补办手续的话，倘若能提供相关的规划审批手续，那么一般是需要按照建筑占地面积、建筑面积对未登记的房屋进行认定。

　　如果无法提供相关的审批手续，一般就会按照土地使用权或是相关的补办手续上确定的面积进行认定。所以，大家一定要保存好土地使用权证或是相关的补办手续，避免无法认定面积，给自己造成损失。

　　（四）已取得《房屋所有权证》未取得《土地使用权证》的房屋，按《房屋所有权证》记载的合法建筑面积、建筑占地面积予以认定。

　　对于没有土地使用权证，但是有房屋所有权证的房屋，需要依法进行认定，实践中，如果有相关部门以没有土地使用权证就不对被征收房屋进行认定则是不合法的。

　　（五）原已取得合法产权，因自然灾害或其他原因倒塌的，按以下几种情况处置：

　　1.未建房屋的，按原合法产权的登记面积予以认定，原房屋不予补偿。

　　2.未经批准擅自改建而未登记的房屋，以原合法产权的登记面积予以认定。房屋给予适当补偿，重置成新价按被征收房屋评估价的70%计算，以原合法产权记载的建筑面积计算搬迁（回迁）费、临时过渡安置费。

　　而对于因自然灾害或是其他原因导致房屋倒塌的，原则上来说是需要给予一定的补偿的，当然如果没有建房，一般也就没有相应的拆迁补偿了。

　　（六）2010年10月1日前建成的未登记村集体用房、村内无其他房屋的住房困难户（2010年10月1日前已独立分户，且不存在买卖、赠与等方式转让房屋情况的）需作补偿安置的房屋，由实施单位提出初步认定处置方案报认定小组，由认定小组按“一事一议”原则，作出处置意见。

　　从上述的法律法规中我们可以看到，瑞安市在集体土地征收中，对未登记房屋的认定可分为六种，但不管大家遇到的是哪一种，一旦发现相关部门在调查、认定的过程中有侵害自己合法权益的行为，一定要及时地咨询专业律师，并在专业律师的帮助下启动法律程序，依法维护自己的合法权益。