北京凯诺拆迁律师：农村拆迁补偿谈判技巧和补偿标准

　　随着国家的发展，许多农民的土地房子被征收，按理说，无论是征收集体土地上的房子还是国有土地上的房子都应当要给予被征收人合理的补偿。但实践中，因村民不了解拆迁方的违法行为，所以往往很难获得满意的拆迁补偿。那么，被拆迁人应该要知道哪些，才能获得合理补偿呢？

　　农村拆迁的补偿谈判技巧

　　拆迁补偿一直是老百姓最为在乎的事情，很多老百姓在拆迁中往往过于激动，被拆迁方轻易的一说，就将心中的底价报给拆迁方，这很容易使被拆迁方的补偿被拆迁方识破，所以说，千万记住，不管拆迁方怎么问，怎么说，都不要轻易的报出你心中所想要的补偿款数额。

　　作为被拆迁人，一定要冷静的对待拆迁方所提出的种种诱惑性的福利，面对拆迁方时，也要沉着冷静的去思考拆迁方所说的每句话。只有掌握合适的时机报价，才不会因为报价过低而后悔，也不为报价过高而早早的被拆迁方盯上，才可以让自己从容地在安全的范围内争取最大利益。

　　在现实生活中很多被拆迁人在拆迁方的指引下很容易就就将自己的房产证、土地证等一些相关文件交给拆迁方，有的甚至是在拆迁方的各种花言巧语之下，稀里糊涂的就将补偿协议给签了，或是在还没有协定好补偿时就签了空白协议，遇到这种情况，被拆迁人如果做了，那么，想维权可能就是一件比较困难的事情了。所以被拆迁人在拆迁中一定要谨小慎微的做每件事情，以及思考拆迁方提出的每个问题。

　　农村房屋拆迁标准

　　在土地征收中，给予被征地农村的补偿费包括土地补偿费、安置补助费、其他地上附着物和青苗等的补偿费用。

　　征收农用地的土地补偿费、安置补助费标准由省、自治区、直辖市通过制定公布区片综合地价确定。制定区片综合地价应当综合考虑土地原用途、土地资源条件、土地产值、土地区位、土地供求关系、人口以及经济社会发展水平等因素，并至少每三年调整或者重新公布一次。

　　征收农用地以外的其他土地、地上附着物和青苗等的补偿标准，由省、自治区、直辖市制定。

　　以区片综合地价作为补偿依据是补偿“市场化”的起步。用“区片综合地价”代替目前的年产值制度，虽然价格标准仍由地方政府制定，但它是定期调整的，可浮动的，也就是说以后被征收人获得的补偿在一定程度上来说要比现地的补偿高。而且，用区片综合地价作为基准，改变了以往针对具体地块补偿的缺陷，不同用途的征地补偿也将统一。

　　拆迁补偿的方式

　　《土地管理法》中规定，给予被征收人的补偿方式为：（1）货币补偿；（2）产权调换；（3）重新安排宅基地建房。

　　安排宅基地建房：这种补偿方式就是需要征收方为被征收人安排宅基地用于建房。

　　提供安置房：征收方提供给被征收人的安置房必须要根据实际合法房屋的面积差多，也就说是要按照1：1的比例来进行置换。

　　货币补偿：房屋拆迁补偿价由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构成。计算公式为：房屋拆迁补偿=宅基地区位补偿价×宅基地面积+被拆迁房屋重置成新价；宅基地区位补偿价=(当地普通住宅指导价-房屋重置成新均价)×户均安置面积÷户均宅基地面积；房屋重置成新价格＝房屋重置价格×(1-已使用年数÷耐用年限)。

　　需要注意的是被拆迁人可以选择补偿方式。但是选择权要受到以下两种条件的限制：一是拆迁非公益事业房屋的附属物不作产权调换，拆迁时被拆迁人只能选择货币补偿；二是被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，只能实行产权调换，被拆迁人不能选择货币补偿。

　　必须先补偿后搬迁

　　拆迁是为公共利益而进行的行为，必须是在给予被拆迁人充分补偿的基础上进行的，但是在现实生活中往往有很多拆迁项目，为了项目的进程程度能够有效提高，便会不管不顾采用一些比较极端的方式将老百姓的房子给拆了。有的甚至是要求被拆迁人先让房，这就给了征地拆迁方一个很好的压价手段，往往造成许多补偿纠纷。

　　所以，凯诺律师提醒大家，一定要坚守先补偿后搬迁以及拆一还一的原则，只有这样才能保障最后补偿价款的合理性。