凯诺律师：注意房屋评估中的五大细节，只要一项有漏洞，都会对拆迁补偿造成影响

　　房屋拆迁中的评估环节对被征收人来说十分的重要，因为它涉及到被征收人最终的拆迁补偿。我们从《国有土地上房屋征收评估办法》中就能看到，被征收房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。

　　用于产权调换房屋价值评估目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。

　　也就是说房屋评估的目的就是为了给被征收人最终的补偿提供一份法律依据，如果被征收人在收到评估报告后对评估报告不满意，可就要及时的向评估机构申请复核，或是申请鉴定了，如果在不满意的情况下不采取措施，那么可能会被视认同这份评估报告。

　　且日后如果被征收人在对评估报告不满意的情况下，相关部门作出了房屋征收补偿决定，被征收人想要针对征收补偿决定来依法维权，那么被征收人的诉求可能也不会得到法院的支持。当然了，被征收人的诉求能不能得到法院的采纳，除了以上的一点之外还需要考虑以下几点：

　　1、房屋评估机构是否按照相关规定来进行选定的。《国有土地上房屋征收与评估办法》中规定，房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　实践中征收方却常常为了尽快完成征迁工作，或是压缩被征收人的补偿款，在不经被征收人同意之下自主选定评估机构，剥夺被征收人选择权。相关部门的这种行为首先是不合法的。

　　2、房屋评估是否进了入户查勘。《国有土地上房屋征收与评估办法》中规定，房地产评估机构应当要安排相关的工作人员对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料。

　　同时，房屋征收部门应与被征收人、注册房地产估价师共同在实地查勘记录上签字或者盖章确认。

　　是实践中，征收方为了省事，对被征收人的房屋不仅不实地查勘、调查，与被征收人、估价师共同见证评估单，还存在伪造评估报告的情况，他们的这种做法不仅违法，而且还侵害了被征收人的合法权益。

　　因此，在如果被征收人并未见到相关部门人员上门对被征收房屋进行评估或是未与自己一起见证评估单就作出评估报告的话，那么在诉讼中，被征收人完完全全可以提出来。

　　3、房屋评估是否考虑周全。评估办法中规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

　　被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定；协商不成的，可以委托房地产价格评估机构通过评估确定。

　　从以上的规定中来看，对被征收房屋的评估应当要考虑到它的地理位置、房屋的用途以及建筑面积等。如果未考虑到这些因素，那么评估报告自然是不合理的。实践中在评估环节中做手脚的情况有很多，被征收人要格外的注意。

　　4、评估方法是否利于被征收人。目前，房地产评估方法主要有市场比较法、收益法、成本法以及清算价格法、基准地价修正法。

　　市场比较法是最具说服力并易于当事人接受的方法，因为这种评估方法最能直接反映评估对象的市场价格，但其前提条件是必须有同类房屋的交易实例可供比照。

　　成本法是根据评估对象的重新购建价格来求取估对象价值的方法。具体的说就是求取估价对象在估价时点的重新购建价格和折旧，然后将重新购建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法。

　　收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用适当的资本化率将其折现到估价时点后进行累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值。

　　其它几种就不在这里一一的说了，但被征收人只要明白一点，就是市场比较法是有利于咱们的。按照法律应有之意，选择市场评估法也应该是各地最先采纳的方法。但是，选择市场评估法会让征收方承受巨大的财政压力，因此，在实践过程中，拆迁方往往会尽可能的避免该评估方法。

　　5、房屋评估时点是否正确。根据相关法律法规，市、县级人民政府在以征收决定公告日作为评估时点后，应当尽可能快速通过签订补偿安置协议或者作出补偿决定的方式，及时对被征收人进行补偿，并固定双方的权利义务，确保补偿的实质公平。

　　但实践中，对于评估时点常常存在很大的漏洞。因此凯诺律师提醒大家，如果被征收人在几年后才收到评估机构几年前出具的评估报告，那是不合法的，被征收人可以依法提起诉讼。