凯诺律师：房屋被违法拆除后造成的损失赔偿，不应低于补偿

　　近年来，拆迁方为尽快完成拆迁工作，在与被拆迁人就安置补偿事项协商不成的时候，常常会对被拆迁人采取断水、断电、封路等行为逼迫被拆迁人搬迁，有的则是以拆违的名义对被拆迁作出《责令限期拆除通知书》让被拆迁人自行拆除。

　　若被拆迁人不拆，拆迁方则会组织相关人员对被拆迁房屋实施强制拆除。那么面对自己的房屋被违法强拆，赔偿损失该如何算呢？近日，山东省高院发布了一则房屋被强拆后如何赔偿的案例......

　　邓某与前夫盛某在夫妻关系存续期间共有院落一处，该院落性质为国有土地，面积为233.44平方米，用途为住宅。购买土地后，邓某与盛某共同建造房屋，后该房屋用于商业出租。但双方离婚后该院落被一分为二。2016年相关部门作出旧城区改造项目房屋征收决定，该院落在征收的范围内。征收过程中，公示邓某、盛某共同房产面积255.3平方米，土地面积273.78平方米。

　　此后盛某就自己一部分院落的相关补偿与相关部门签订了房屋征收产权调换协议，但是属于邓某那部分院落的相关补偿，邓某一直未与相关部门达成一致意见。事隔半年后，相关单位在拆除盛某房屋的同时，将邓某所属房屋一并给强拆了。

　　随后邓某报了案，但是公安机关以不属于公安机关管辖范围为由，作出了不予调查处理的告知书。邓某不服，向人民法院提起了诉讼。请求确认相关部门强制拆除行为违法；判决被告在被拆除房屋原地或是附近提供相同房屋进行置换赔偿，如果无法赔偿，判决赔偿房屋损失人民币5948000元、装修损失费50000元、屋内损失费83582元、房屋租金、停产停业损失费100000元，以及维权所发生的必要费用102000元。

　　以上的诉讼请求，原审法院判决确认相关部门拆除行为违法，由相关部门赔偿邓某1246425元，驳回其他诉讼请求。

　　邓某与市住建局均不服，于是提起了上诉，关于该案件，山东省高院认为，本案共涉及到四个方面：

　　一、市政府和市住建局是否为被诉强拆行为的适格责任主体。

　　在房屋征收中，市县级政府、房屋征收部门以及征收实施单位的职责分工不同，所承担的法律责任也不同。由于实施强制拆除行为属于行政机关的法定职权，如果拆迁公司等非行政主体认可实施了强拆行为，则应当判断其与行政机关是否存在委托关系，以进一步明确强拆责任主体。

　　本案中，市住建局作为涉案项目的征收部门，能够独立承担起法律责任。虽然拆迁公司自认误拆了邓某房屋，但是其并不具有强制拆除的法定职权，因此市住建局系本案的适格责任主体。

　　二、关于邓某房屋的建筑面积、用地面积、性质用途的认定是否正确，评估机构据此作出的涉案评估报告是否恰当。

　　征收部门应当根据被征收房屋的登记调查情况，对被征收房屋的建筑面积、用地面积、性质用途据实作出认定，对合法的部分依法进行补偿或赔偿，既不能侵害被征收人的合法权益，也不能损害社会公共利益。

　　本案中，相关部门在征收过程中公示的邓某、盛某共同房产面积255.3平方米、土地面积273.78平方米，但该结果仅是对被征收人的房屋及所占土地情况的调查摸底，并非表明二人房屋及所占土地均为合法，均应全部得到补偿安置，具体如何处理尚需征收部门在补偿过程中依法作出认定。

　　三、关于赔偿方式的认定是否正当。

　　在赔偿案件中，支付赔偿金以及返还财产、恢复原状均是国家赔偿的赔偿方式。被征收房屋如果依法拆除，被拆迁人既可以选择货币补偿，也有权要求在改建地段或者就近地段选择类似房屋予以产权调换。

　　因此，对《中华人民共和国国家赔偿法》第三十六条关于“直接损失”的理解，不仅包括因违法强拆造成的直接财产损失，还应包括被征收人所享有的全部征收补偿利益，如产权调换安置房、临时安置费等。为确保当事人获得及时、公平、公正的救济，在确定赔偿方式时，赋予当事人既可以选择货币赔偿，也可以选择安置房屋的权利，这样能够最大限度保障其获得安置补偿权益，符合国家赔偿法的立法精神。

　　但是本案，相关部门只给邓某一种补偿方式，并未保障当事人选择权，显然是不符合法律所规定且违法的。

　　四、赔偿范围、赔偿标准、赔偿数额是否正确。

　　对被强拆房屋损失的赔偿，应以填平补齐当事人受损的财产权利为限。如果实际赔偿时，房地产市场行情发生了很大变化，这时需要确定合理的赔偿时点，既要确保当事人能够购买与之前相当的房屋，又要考量其他被征收人的补偿利益，维护政策的连续性和社会的稳定性。同时，与补偿利益相比，赔偿要考虑给予当事人适当的照顾和安排，满足当事人的选择权。

　　被征收房屋遭到强拆的损失赔偿标准和赔偿方式。一般来说，赔偿不应低于补偿，不应低于当事人可获得的征收安置补偿利益。那么安置补偿利益又当如何确定？具体可考虑以下因素：（1）房屋征收补偿安置方案；（2）法律法规规定的相关补偿标准；（3）本应对当事人作出的征收补偿决定；（4）其他被征收人的征收补偿决定和补偿安置协议。通过综合比对，按照“就高不就低”原则、充分救济保障原则和惩罚性赔偿原则，选择最有利于当事人的赔偿标准和赔偿方式。

　　最终，山东省高院将损失的货币赔偿金额调整为1333162元，或由市住建局参照与案外人盛某相同或相近的规格标准区位对邓某房屋进行产权调换，具体方式由邓某自行选择。

　　对此，凯诺律师提醒广大被拆迁人，如果在征地拆迁中遇到违法强拆，要保存好相关的材料证据比如强拆现场视频、照片等，拿着材料及时的咨询委托律师，让律师尽早的介入案件当中，通过去当地调查，制定维权方案，才能保证我们的合法权益不被侵害或是威胁。