凯诺律师：棚户区改造，牢记这4大点，补偿低不了！尤其是第3点

　　自2005年开始，全国各地开展了大规模的棚改活动，在棚改的过程中，许多老百姓的居住条件得到了很大的改善。不过，据相关数据显示，2019年棚户区改造的套数仅为316万套，同比下降了49.52%，那么，也就是说“棚改”已经接近尾声。

　　而且，自去年开始国家就已经大面积的在推行老旧小区改造项目，在今年的两会上，更是宣布将在2020年对3.9万个城镇的老旧小区，涉及到700多万户，而且还明确提出，重点改造在2000年之前建成的老旧小区，并且争取在五年内对全国17万个小区完成“旧改”。

　　虽然目前来看，旧城改造得到了国家的重视，但当下，仍有“棚改”项目在推进中，且也有商业拆迁项目打着“棚改”的头衔行拆迁之实，侵害被征收人合法权益。因此，凯诺律师为了大家的权益不被侵害，就整理出了以下几点，希望会对广大被征收人有所帮助。

　　一、评估机构必须是由被征收人协商而定

　　棚户区改造中，被征收人是有权选择评估机构的，并且任何人都不能干预对被征收房屋价值的评估。

　　根据《国有土地上房屋征收评估办法》中的规定，房地产价格评估机构、房地产估价师、房地产价格评估专家委员会成员应当独立、客观、公正地开展房屋征收评估、鉴定工作，并对出具的评估、鉴定意见负责。

　　房地产价格评估机构由被征收人在规定时间内协商选定；在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。具体办法由省、自治区、直辖市制定。

　　任何单位和个人不得干预房屋征收评估、鉴定活动。与房屋征收当事人有利害关系的，应当回避。其次，评估机构还应具备相应的资质。

　　然而实践中，评估机构通常是由征收方私自决定，并且在一般情况下，征收方所选的评估机构也都是当地的评估机构，可现实是，受地方部门的一些影响，这些评估机构在对被征收房屋评估时，通常会很难做到公平、公正、客观，那么这种行为在一定程度上则侵害了被征收人的相关权益。

　　因此，凯诺律师提醒大家，若是在棚改过程中发现评估机构非自己选择，或是评估机构根本不具备相应的资质，那么可及时的向有关部门提出来，或是通过法律途径来解决。

　　二、评估要考虑被征收房屋面积等因素

　　《国有土地上房屋征收评估办法》中的第二十四条规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。

　　也就是说，评估师在对被征收房屋进行估价时，要考虑到被征收房屋的面积、结构、用途等，只有将这些因素都考虑进去了，那么才能真正的维护被征收人的利益。

　　然而实践中，有的评估机构对被征收房屋进行评估时，根本不考虑这些因素，或是说是根本就不入户调查、评估，直接出具一份房屋评估报告，那么试问，这样的评估报告怎么确保被征收人的利益呢？

　　对此，凯诺律师提醒大家，被征收人若发现评估报告有遗漏，或是压根就没见过评估师的人，那么可拒绝签收分户评估表，然后在法律规定的期限内提起行政诉讼维护权益。

　　三、评估要按市场价

　　《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

　　《国有土地上房屋征收评估办法》第十条规定：被征收房屋价值评估时点为房屋征收决定公告之日。

　　也就是说，国有土地上房屋拆迁时，被征收房屋的价值不能低于周边的市场价格。但被征收房屋的价值怎么才能不低于这个“市场价格”，就需要看评估师是采取什么一种方法对被征收房屋进行评估了。

　　一般情况下，被征收房屋的类似房地产有交易的，应当选用市场法评估；被征收房屋或者其类似房地产有经济收益的，应当选用收益法评估；被征收房屋是在建工程的，应当选用假设开发法评估。

　　对被征收房屋室内装饰装修价值，机器设备、物资等搬迁费用，以及停产停业损失等补偿，由征收当事人协商确定，在协商不成的情况下，可以由评估机构评估确定。凯诺律师提醒大家，对于普通住宅一般应当以市场比较法来进行评估，这样有利于维护被征收人的权益。

　　四、需保障被征收人申请复核、鉴定权

　　被征收人或者房屋征收部门对评估结果有异议的，应自收到评估报告之日起10日内，向房地产价格评估机构申请复核评估。

　　被征收人或者房屋征收部门对原房地产价格评估机构的复核结果有异议的，可自收到复核结果之日起10日内，向被征收房屋所在地评估专家委员会申请鉴定。或是被征收人对鉴定结果还有异议，那么可以按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十六条规定处理，也就是向人民法院提起诉讼。

　　然而实践过程中，被征收人的这项权利常常被剥夺，或是申请了复核、鉴定却得不到有效的回应。因此，凯诺律师提醒大家，遇到这样的问题时，建议及时的咨询专业拆迁律师。